6. Nájemní trh: po mírném ochlazení v 1. polovině roku přichází nové rekordy
Analýzy nájemního trhu ukazují zajímavý posun:
• v 1. polovině 2025 mnohé segmenty zaznamenaly mírný pokles nebo stabilizaci nájemného, zejména u větších bytů a méně atraktivních lokalit; malé byty klesly z vrcholu cca 298 na 281 Kč/m²,
• současně ale odborné asociace předpovídají růst nájmů v roce 2025 o 6–8%, s vyšší dynamikou v univerzitních a nejžádanějších městech.
Na přelomu listopadu a prosince pak přicházejí zprávy o rekordních nabídkových nájmech – v krajských městech mimo Prahu a Brno se průměr pohybuje kolem 249 Kč/m² a cca 14 200 Kč za byt, ve zbytku ČR jsou nájmy dál pod tlakem rostoucí poptávky.
• Typické články:
„Vývoj nájemního trhu v ČR v prvním pololetí roku 2025“ (Toplak, 24. 8. 2025)
„V nájmu v roce 2025 začne bydlet dalších až 40 tisíc lidí…“ (Asociace nájemního bydlení, 24. 3. 2025 – předpověď potvrzovaná vývojem ve 2. pol. roku)
„Rekordní ceny, menší byty táhnou trh…“ (realitní analýza, 5. 12. 2025)
7. Striktnější regulace krátkodobých pronájmů (Airbnb) a nástup systému eTurista
Od poloviny roku 2025 se naplno rozbíhá regulační rámec pro krátkodobé pronájmy:
• zavádí se systém eTurista jako centrální registr ubytovacích služeb,
• pronajímatelé musejí poskytovat podrobné údaje o kapacitě, místě a době poskytování služeb; bez registrace a registračního čísla nebude možné po polovině 2025 legálně ubytovávat hosty v krátkodobém pronájmu,
• očekává se, že větší dohled a evidence povedou v turistických lokalitách ke snížení atraktivity čistě krátkodobých investičních nájmů a mohou zmírnit tlak na nájemné – zejména v Praze a dalších turisticky exponovaných oblastech.
• Typické články:
„Krátkodobé pronájmy zdražují nájem v turistických lokalitách“ (Finlord, 25. 6. 2025)
„Česko se dočká regulace Airbnb. Hoteliéři souhlasí, změny se ale dotknou i jich“ (BusinessInfo.cz)
„Regulace Airbnb, Booking a eTurista: co čeká majitele bytů v Praze a celé ČR v roce 2026“ (analytický komentář, závěr roku 2025)
8. Hypoteční sazby uvízly kolem 4,5–5%, „sen o levných hypotékách“ se odkládá
Navzdory oživení trhu se úrokové sazby hypoték v druhé polovině 2025 výrazněji dál nesnižují:
• podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná sazba nových hypoték v srpnu 2025 pohybuje kolem 5,05%, přičemž skutečně pod 5% byly sazby jen krátce v květnu a červnu (4,94%).
• data ČBA Hypomonitoru ukazují stabilní průměr kolem 4,52–4,6% v období červen–září 2025 podle typu fixace a LTV,
• ekonomové upozorňují, že bez výraznějšího poklesu tržních (swapových) sazeb není prostor pro rychlejší zlevňování hypoték a že si domácnosti budou muset „zvyknout“ na úroveň kolem 4,5%.
Efekt na trh: roste průměrná výše úvěru (kvůli dražším nemovitostem), nikoli dostupnost hypoték přes sazbu, což dál zhoršuje dostupnost vlastnického bydlení.
• Typické články:
„Sen o levnějších hypotékách se rozplývá. Kolik za ně teď zaplatíte“ (Penize.cz, 6. 8. 2025)
„Průměrná sazba hypoték mírně stoupla na 5,05 procenta“ (iRozhlas, 6. 8. 2025)
„Srovnání hypoték prosinec 2025 – Která je ta nejlevnější“ (Top.cz, listopad 2025; přehled průměrných sazeb 2024–2025)
9. Poptávka se silně přesouvá do regionů, kde rostou ceny i výnosy
Vedle Prahy a Brna výrazně zrychluje trh také v regionech:
• analýza RealityMix / lokálních dat ukazuje například Ostravu s meziročním růstem cen bytů o 20% a Ústí nad Labem o 21%, přičemž absolutní ceny jsou stále výrazně nižší než v Praze a Brně.
• data projektu Realiťák roku a Reality.iDNES ukazují, že Ústecký a Moravskoslezský kraj mají meziroční nárůsty nad 20–25% a zkracuje se tam doba inzerce.
• investiční analýzy upozorňují, že výnosy v regionech mohou být až dvojnásobné oproti Praze a Brnu, což láká střední a menší investory k diverzifikaci.
Tento posun znamená uzavírání „cenových nůžek“ mezi nejlevnějšími a nejdražšími regiony a z dlouhodobého hlediska zásadně mění mapu investičních příležitostí v ČR.
• Typické články:
„Růst cen prodávaných bytů v roce 2025“ (analýza regionálního trhu, 7. 8. 2025)
„Ceny bytů 2025: Byty v Česku zdražily na 92 tisíc za m²“ – regionální rozpad (Reality.iDNES / CEMAP, 20. 11. 2025)
„Září 2025: Hypoteční trh i nadále zůstává silný“ – část o regionálních investičních příležitostech (Salutem, 14. 10. 2025)
10. Struktura poptávky: více nájemníků, tlak na střední třídu a mladé
Odborné asociace i vládní programy potvrzují trend rostoucího podílu nájemního bydlení:
• Asociace nájemního bydlení odhaduje, že v roce 2025 přejde do nájmu až 40 000 dalších lidí, přičemž nájmy mají růst tempem 6–8% ročně, ale ceny bytů ještě rychleji (cca 10%).
• Roste tlak na střední třídu a mladé domácnosti, které nedosáhnou na vlastní bydlení ani při dnešních sazbách, protože růst mezd (~5%) zaostává za růstem cen nemovitostí.
• na to reagují vládní programy dostupného nájemního bydlení a sliby nové vlády (viz bod 3), které zvýhodňují mladé, profesní a sociálně slabší domácnosti.
Tento strukturální posun znamená, že ČR se posouvá k vyššímu podílu nájemního bydlení, podobně jako západoevropské metropole, ale bez odpovídajících zásob kvalitních nájemních bytů – což zvyšuje tlak na ceny.
• Typické články:
„V nájmu v roce 2025 začne bydlet dalších až 40 tisíc lidí…“ (Asociace nájemního bydlení, 24. 3. 2025)
tiskové zprávy k programu „Dostupné nájemní bydlení“ a dalším krokům vlády (MF ČR, vláda ČR, 2024–2025)
